千岛湖度假公寓受青睐 房价暴涨

　  当海南的年轻白领抱怨暴涨的房价已令他们“不知所措”时，千岛湖本地居民也正在承受着两种住宅价格体系带来的心理落差。现在，千岛湖的住宅已明显分成两个市场：那些卖给外来度假者的湖景房，公寓价格普遍攀至2万元/平方米以上；而以本地人为目标客群的楼盘，主力价格在6000-7000元/平方米。

　　对杭州人来说，拥有一套湖景醉人的全精装修度假公寓，至少代价要比拥有一套三亚的海景房低很多，而且入住率也可以高得多。

杭州人和义乌人最喜欢在千岛湖买房子

　　以国际通行的标准来衡量，三亚对于杭州来说是典型的“名胜度假区”，它距其主要消费市场较远，游客选用的交通方式是飞机而不是汽车，往往一年去一次或者若干年去一次。而现在的千岛湖属于“区域性度假区”，距长三角诸城市只要2-3小时的汽车路程，游客往往选择开车去，去的次数也很频繁。

　　一个度假胜地一年才去几次，为什么要在那里买一套全年都交物业费的房子呢？看起来，这个账怎么算都不合算。但就是有那么多人持之以恒地在度假地寻找第二寓所，甚至去追捧75000元一平方米的三亚凤凰岛。没有办法，在空闲时间、多余资金和千万富翁越来越多的中国，一套景观绝佳的度假公寓已成为奢侈品清单上的“基本款”。

　　在国外，第二寓所的市场主要由一些家庭组成，这些家庭的户主大多在40-50岁。他们大多来自一些大城市，那里每天的生活压力给了他们购买第二寓所的动机，即想拥有一个完全不同环境下的自己的休闲住所。他们喜爱的住所形式不一定是度假区中的住宅，通常偏爱公寓式住宅或小型的独立式小屋或小型别墅，户外环境优美，并有公寓式的管理与维护。总的说来，那些单元是需求量最大的一种，最容易出租给做短暂停留的游客。

　　第二寓所的使用者一般分成三种：周末家庭使用者，季节性家庭使用者和假期家庭使用者。显然，三亚的度假住宅属于季节性和假期家庭使用，而千岛湖的度假住宅，其买主以周末家庭使用者居多。这从买家的地域分布看得很清楚，三亚大量度假住宅的购买者都来自几千公里之外的东北、华北一带，而千岛湖度假住宅的主流买家，一直以杭州人和义乌、金华、永康一带人士为主。

　　有趣的是，虽然上海是千岛湖最重要的客源地，但在千岛湖置业的上海人凤毛麟角，令许多楼盘的销售经理都大感意外。有业内人士分析，这与上海人特有的精明、理性的消费观有关，也与来千岛湖旅游的多为上海普通工薪阶层有关。相比之下，义乌这个乡土气与国际化氛围混杂的城市，却催生了无数千岛湖住宅的爱慕者。义乌城市范围小，形态又比较单一，多是各种小商品市场；全家人到两小时车程外的千岛湖度个周末，是暂时逃离利害算计，全身心放松的最简单快捷的方式。

 2009年，温州人一手造就“黑马”阳光水岸

　　因为千岛湖的度假公寓自住购房者占多数，所以这里的房价泡沫并不大，开发商对于市场的判断也向来很谨慎。在阳光水岸这个楼盘出现之前，温州投资客对千岛湖几乎是“免疫”的。

　　在2007年初的时候，千岛湖一线湖景精装修房的售价还在6000元/平方米左右，但当年夏天开盘的绿城千岛湖度假公寓，开出16000元/平方米的价格，一下将千岛湖拉进万元房时代，并且首批推出的三个单元几乎被一抢而空。紧接着，绿城在2008年和2009年又分别推出2号楼和3号楼，价格也一路攀升至28000元/平方米。现在，2号楼和3号楼也已基本无房可卖，仅1号楼还有少量全装全配的175平方米一线湖景房。

　　绿城千岛湖度假公寓2万元以上的单价一度被认为是孤立的标本，但去年一个名不见经传的楼盘“阳光水岸”，却再度夯实了2万元的价格平台。这个楼盘位于开元度假村附近，全部为一线湖景房。其中排屋套均售价超过1000万元，精装修的高层酒店式公寓卖到23000元/平方米，已推出的房源接近售罄。售楼处人员表示，下一批推出的酒店式公寓将卖到28800元/平方米。

　　论地段、酒店配套和开发商品牌，阳光水岸与绿城千岛湖度假公寓根本不在同一个水平线上，但它的销售业绩却令所有业内人士瞠目结舌。据说，该楼盘有很深的温州渊源，其销售经理就来自温州，多次到温州做过专场推广。阳光水岸采用与绿城千岛湖度假公寓相似的返租方式，许多温州人认为这种投资方式有利可图而踊跃购买。

　　相比公寓，千岛湖的度假别墅市场比较复杂。由于千岛湖山水资源极为幽绝，很适合造顶级别墅，许多开发商会陷入定位过高的误区，而忽略了别墅的使用率较低、客群较为小众等因素。不过，在对价格体系进行重新调整之后，这些别墅排屋产品大多销得不错，像顺发的随园、滨江的千岛湖度假酒店别墅，剩下的房源都已经不多。定位最高、套均价格在2000万元(含精装修)的天屿山顶度假别墅，去年也卖出了10套。

　　度假型住宅的出现，也拉高了千岛湖当地普通住宅的价格。像千岛湖镇上面向中心湖区的一线湖景房，价格已经从每平方米6000元涨到10000元以上。不过，这些面对本地市场的楼盘与度假住宅的价差还是很明显的。绿城千岛湖玫瑰园附近的楼盘翠湖春晓，是一个由6幢高层公寓组成的二线湖景住区，目前毛坯的售价约7000元/平方米。千岛湖玫瑰园由于基本上看不到湖景(除12栋别墅外)，其目标客群也锁定千岛湖本地的富裕人士。其排屋中间套售价约每平方米13000元，一套300平方米左右的户型总价约400万元；而外形酷似春江花月的高层公寓，售价也不过每平方米7000元，并不比翠湖春晓更高。

天屿山顶别墅

进贤湾项目，领衔新一轮度假住宅开发

　　千岛湖的楼市似乎要比杭州慢半拍，在楼市近乎癫狂的2009年，千岛湖推出的度假型住宅却不算很多。不过，这一年9月在千岛湖大桥西北侧有一个项目的开工，却对千岛湖未来十年的楼市都将产生深远的影响——这便是华联在千岛湖开发的进贤湾国际旅游度假区。

　　进贤湾国际旅游度假区项目控制范围13.6平方公里，陆地面积为9.8平方公里，总投资70亿元，预计建设周期要到2017年。项目内包括百草养生谷、佛禅文化园、山地体育公园、生态水公园、森林休闲公园、国际会议度假中心等旅游设施，以及山地小镇、滨水小镇、淡水小镇等住宅板块。整个项目力邀美国RPVA、WATG、NICKLAUS等多个国际大师团队操刀设计。

　　13.6平方公里的旅游地产是一个什么概念？要知道，整个千岛湖镇目前的面积也不过是31平方公里，进贤湾项目几乎相当于再造了半个千岛湖镇，而且半数以上为纯粹的休闲游乐设施，它对于千岛湖未来度假氛围的塑造将是决定性的。据了解，进贤湾项目最早建设的山地体育公园，很可能在明年首先亮相。

　　对于千岛湖来说，2010年是一个具有里程碑意义的年份。不仅喜来登、洲际和希尔顿等外资度假酒店都会在今年开门迎客，而且今年也将是度假住宅供应量井喷的一年。千岛湖能否从观光旅游向度假旅游华丽转身，全系于今年酒店市场和住宅市场交出的答卷。

　　作为近两年主宰千岛湖度假住宅市场的开发商，绿城今年仍有大动作。绿城千岛湖度假公寓三月份将推出沿街商铺，五月份则可能会一次性推出5号楼和6号楼的二线湖景房，预计精装修度假公寓的价格约在20000元/平方米。一般来说，一个住酒店或作短暂停留的客人往往是分时制单元的潜在购买者；随着千岛湖喜来登度假酒店的开业，真实的度假图景已经展现在眼前，绿城千岛湖度假公寓的后续销售会更加顺利。另外，绿城千岛湖玫瑰园今年仍有大量排屋和公寓会推出。

　　云天开发的天屿山顶别墅，到今年6月前总共推出的房源将达到31栋。这个曾被评为“中国十大豪宅”的顶级别墅区，其壮阔幽绝的风光和原汁原味的美式精装修，在业内广获赞赏，但大众知名度却不够。随着该楼盘逐渐改变宣传策略，配套的五星级酒店也将于今年6月开工，其前景已经越来越令人乐观。

　　千岛湖板块老牌的别墅大盘通盛·翡翠岛，之前一直走高性价比路线，加之其特有的国资背景，几乎每次推盘都被一抢而空，其中内部关系户占多数。今年2月初，翡翠岛推出了最后一批房源——大约20套排屋，均价已经涨到每平方米16000元。通盛在千岛湖大桥附近还有一个占地约160亩的新项目九龙湾，产品类型包括别墅、排屋和公寓，预计于8月份开盘。